近日，洛阳市人民政府印发了《洛阳市商品房预售资金监管办法》（以下简称《监管办法》）。这一办法的出台，对加强我市商品房预售资金的监督管理，保障预售商品房交易双方当事人的合法权益具有重要意义。现将有关内容解读如下。

1.洛阳市为什么要出台《监管办法》？

2010年，我市首次出台商品房预售资金监管办法，2015年、2020年分别进行了修订。《办法》实施以来，对规范商品房预售资金监管、维护交易双方合法权益起到了积极的促进作用。但随着房地产形势的发展变化，以及上级关于商品房预售资金监管工作一系列政策措施的出台，原《办法》部分条款已不适应目前工作需要，加之该《办法》已到期，因此有必要对内容予以修订。

2.办法的制定有哪些政策依据？

办法主要依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）、《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）、《住房和城乡建设部  人民银行 银保监会 关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）和《河南省住房和城乡建设厅 中国人民银行郑州中心支行 中国银行保险监督管理委员会河南监管局 关于进一步规范商品房预售资金监管工作的意见》（豫建行规〔2022〕1号）等相关规定，同时结合我市实际，制定本《监管办法》。

3.什么是商品房预售资金？

商品房预售资金是指房地产开发企业依法将其开发的商品房在获得商品房预售许可至完成不动产首次登记期间出售，由承购人按合同约定支付的全部房价款（包括《商品房买卖合同（预售）》约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业性个人住房贷款、公积金个人住房贷款等）。

4.购房人如何知道交纳的购房款进入监管账户？

监管账户在《商品房预售许可证》《监管协议》《商品房买卖合同（预售）》和按揭贷款合同中载明，并于商品房销售现场显著位置、住房和城乡建设部门门户网站进行公示。购房人也可携带购房凭证到洛阳市民之家一楼B02窗口现场查询。

5.企业如何提取商品房预售资金？

商品房预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。商品房项目申请使用重点监管资金，应符合节点用款要求，在经项目工程监理机构对用款计划的真实性出具证明后，向监管银行申请。监管银行应当在3个工作日内提出用款意见，房地产开发企业将用款意见及用款计划、工程监理机构的证明报住房和城乡建设部门核实，住房和城乡建设部门应当在2个工作日内提出核实意见，监管银行根据核实意见应当在1个工作日内进行拨付。超出重点监管资金额度上限的款项属于非重点监管资金，由开发企业按照重点监管资金申请程序自主提取。

6.监管过程中出现违法违规行为怎么处置？

房地产开发企业存在违法违规行为的，暂停项目商品房预售和商品房买卖合同网签备案，记入房地产主管部门的企业信用信息档案，违反相关法律法规规定的，依法承担相应法律责任。监管银行存在违法违规行为的，暂停监管银行商品房预售资金监管业务，取消其监管银行资格，造成损失的依法承担相应法律责任。行政工作人员存在违法违规行为的，由相关部门依法追究法律责任。

7.《监管办法》主要修订了哪些地方？

一是明确了各方责任。文件全面明确了市住房和城乡建设局、各县（含孟津区、偃师区，下同）住房和城乡建设局、中国人民银行洛阳市分行、洛阳金融监管分局的具体职责。二是建立监管银行准入和退出机制。监管银行通过公开招标方式确定，监管银行服务期内，每年对监管银行进行考核评价，考核结果运用到监管银行招标投标中。三是实行预售监管资金分类管理。商品房预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是按照工程节点申请，专项用于支付项目工程建设费用；非重点监管资金由房地产开发企业根据需要提取和使用。四是适度释放监管资金和监管权限。增加了商业银行出具保函置换预售监管资金和商品房预售监管资金转入辖区监管条款，有利于在保障工程建设的前提下释放出更多的资金，提高预售资金使用的灵活性。

8.《监管办法》修订后，对已经接受监管的房地产项目会有什么影响？

《监管办法》自印发之日起施行，有效期5年。《洛阳市商品房预售资金监管办法》（洛政〔2020〕43号）同时废止。本办法施行前已签订《监管协议》且尚未解除监管的项目，《监管协议》继续有效。

9.有问题如何咨询？

答：有疑问可向市住房和城乡建设局咨询，咨询电话：0379-63206571